|
|
|
| 房地产项目的执行过程 |
| 作者:佚名 |
来源:互联网 |
点击量: |
发布时间:2009-4-29 15:27:06 |
房地产项目的先期项目评估可以帮助公司的管理者寻找到有利于公司发展的商业机会，一旦机会被发现，项目的启动过程将有助于帮助公司的高层管理者和项目的具体管理者识别出项目的需求，明确项目应当完成的各项成果，确定项目要达到的各项目标。之后项目管理者要围绕着项目要满足的需求、要达到的目标和要提交的成果，从多个方面制定项目计划。而上述所有工作都是为了一个目的——成功地完成项目，而这最终都要通过，也只有通过项目的执行才能得以实现。
一些项目管理的书籍对项目管理的计划管理部分作了大量的讲解和介绍，而对项目的执行介绍的不太多，这样做也许有一定的道理，因为从古至今，我们一直尊崇的就是“运筹帷幄，决胜千里”，我们相信，好的计划，可以使我们花很少的代价，取得巨大的收获。历史上也不乏这种案例，但不论你计划得多么出色，最终还是要靠实际行动来将纸上的计划变成现实，否则那就是“纸上谈兵”了。
执行过程组包括两个方面的过程——完成项目管理计划中确定的各项工作和满足项目要求的各个子过程。项目管理计划中会反映管理项目所关心的各项工作，或者说更关心与协调项目组成员工作有关的工作，计划不可能包括完成项目所需的所有工作。例如，项目开发计划中我们会找到何时要完成方案设计、方案设计应当达到什么样的深度，设计方案应当能够帮助我们判断哪些问题，我们为了完成这项工作需要花费多少钱，等等。但完成设计还需要很多专业知识，比如建造规模估算、交通分析方法、空气动力学分析等等。这些过程就是为了满足完成方案设计所需的工作。所以，在项目执行过程中，我们不仅仅要关注计划中规定的工作，还应当关注完成这些工作所需要的过程，这两项工作都应当得到重视，忽视任何一方都会给项目带来影响。在实际工作中，在执行阶段，我们好像更关心那些计划之外的活动，而忽视计划中对于某些工作的要求。这可能与我们对产品倾注了非常多的热情有关，因为房地产产品会在建成后相当长的时间内存在，接受世人的品评。但是，过分关注产品忽视计划很有可能会使我们偏离项目目标。下面的案例可能能够说明忽视计划给我们带来的影响。
我曾经管理过一个商业地产项目，在项目的初始阶段，我们编制了一个项目的总体开发计划，并报请公司批准。计划涉及到设计、施工、材料物资采购、报批、验收等一系列工作，而为了完成公司设定的目标，在施工和采购方面做了精心细致地安排。但实际情况却是，设计和施工在克服了众多困难之后，按计划完成了阶段性目标，为后续的设备安装和装修打下了非常好的基础，但由于公司的采购工作严重脱离了原先批准的开发计划，致使我们先前所做的各项努力全部变得毫无意义了，最终，项目没有能够按期完成。这其中的原因是多方面的，而忽视项目计划也是其中的一个原因。
执行存在偏差，这虽然不是我们所希望的，但也是很难避免的。而偏差可能会带来计划的修改，从而引出变更。执行批准的变革也是执行过程组中一项工作。而在房地产开发项目中，我们见到最多的恐怕要算设计变更和施工洽商了。而对于商业项目，如果开发商还没有建立起广泛的、良好的商业资源，开发项目的业态分布也是变化的一个原因，而且很可能是相当频繁的。但不论是什么原因引发的变更，变更的实施必须遵守——执行且只执行批准的变更。
变更不可怕，可怕的是，随意处理变更。要想保证在项目执行过程中仅实施经过批准的项目，唯一的办法就是制定一个严格的工作流程，工作流程应当保证变化能被及时发现，变化造成的影响能被合理的、全面的评估，变更的发布可以保证所有相关人员得到完整的信息。为了保证流程被认真地执行，企业应当建立相关的惩处制度，对于恶意违反工作流程的行为予以必要的惩处。但是要想使流程被合理的使用，制定例外也是必要的，但是例外应当有严格的限制条件。同时，为了提高工作效率，流程对审批的层级也可进行必要的设定，例如，现在很多开发商对于设计变更中不影响成本变化的变更采用一种简化的审批流程。有效地控制变更，不要让我们在项目结束时，目瞪口呆地面对变化。
在项目的执行过程中，我们要确保我们在行动中，合理地使用了各种技术，严格遵守了质量保证体系的相关要求，很好地组建了团队，并使团队良好地发展起来，严格按照计划的要求进行了采购活动，等等。简而言之，可以归纳为执行过程组包括：“指导与管理项目执行的过程、实施质量保证的过程、组建项目团队的过程、项目团队的建设过程、信息发布的过程、招标过程和确定中标单位的过程”。
指导与管理项目执行的过程包含了众多的内容，也是项目执行的重头戏，这里面既有各个应用领域比如建筑设计、施工、数理统计等等的知识和技能使用，还包括各种管理理论和方法的使用。在这一过程中，我们要注意合理地、恰当地使用这些技术和理论，即不能轻视[1] [2] 下一页
|
|
| 文章录入：21cpmzhang 责任编辑：21cpmzhang |
| 上一篇文章： 房地产开发项目的风险控制
下一篇文章： 房地产开发成本控制全案 |
| 【字体：小 大】【发表评论】【加入收藏】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口】 |
 |
网友评论：（只显示最新10条，评论内容只代表网友观点，与本站立场无关!） |
| |
|
|
|
